A concorrência voltou e Portugal sobrevive

A hora da verdade para a geração Ikea

Uma das mais improváveis consequências da primavera árabe foi o crescimento do turismo em Portugal. Alemães, ingleses e franceses assustados com a instabilidade política cancelaram seus pacotes para Egito, Marrocos e Tunísia e desembarcaram em peso em Portugal.

O Algarve ficou lotado. Lisboa e Porto passaram por uma revolução em seus centros históricos. Todo dono de um apartamento virou um hoteleiro. O rendimento mais alto, puxou os preços dos imóveis e aluguéis.

Entendendo como esse movimento contribuiu para Portugal, as notícias recentes sobre o espetacular crescimento de 50% do turismo de países como Egito, Marrocos e Tunísia poderiam ser preocupantes.  

Porém na realidade Portugal sobrevive e bem. É certo que o ritmo desacelerou. Espero que ninguém tenha tido a impressão que o turismo conseguiria crescer mais que 10% indefinidamente. Enquanto em 2017 o faturamento de hospedagem subiu 16%, esse ano o número fica na casa dos muito saudáveis 9%.

A economia europeia continua aquecida, com emprego e renda bombando. O mercado de turismo continua crescendo como um todo, fazendo com que a retomada de um concorrente quase não seja sentida.

Grande parte do crescimento de 9% do faturamento de Portugal foi conta de diárias mais caras, indicando que Portugal está lentamente fazendo uma transição de destino low cost para uma proposta mais sofisticada.

O impacto nos imóveis deve ser marcante. Por um lado, temos a primeira geração de imóveis reformados, que eu chamo de geração Ikea. Foram feitos na raça e na coragem, com pouco dinheiro, vivem dando problemas e não são exatamente charmosos.

A segunda geração é dos imóveis reformados pelas incorporadoras. Geralmente com mais alta qualidade de acabamento e design que estão chegando com força no mercado.

Posso prever com alto grau de convicção que a transição de Portugal do modelo de low cost para uma proposta de maior valor agregado vai pegar em cheio a geração Ikea que não terá condições de concorrer de igual para igual com os novos imóveis em um ambiente de mais competição interna e externa.

As notas no Airbnb e Booking dos imóveis Ikea vão continuar caindo e a única forma de competir será através de preço, reduzindo o retorno futuro desses imóveis.

Minha recomendação é que os imóveis Ikea sejam vendidos antes que se perceba a fragilidade de seu posicionamento de mercado frente à nova geração de imóveis que está chegando ao mercado.

Abraço.

Marcio Fenelon

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Escrito por
Marcio Fenelon Formado em Administração de Empresas pela EAESP -FGV, tem duas pós-graduações pelo Insper e Fipecafi-USP. Possui 25 anos de experiência na área financeira de grandes empresas brasileiras, sendo os últimos 10 anos dedicados à análise e captação de recursos para investimentos imobiliários. Autor de dois livros, vários cursos e incontáveis relatórios com recomendações de investimento.
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