A regra de ouro no investimento imobiliário

Não corra o risco de ser o “greater fool”

Durante um café o corretor comentou que o investidor israelense estava muito contente em investir em Portugal. Nem por um sonho ele conseguiria achar oportunidades similares em sua terra natal.

Os investimentos imobiliários em Israel já chegaram naquele ponto que dá para dizer com toda certeza que está muito caro. O retorno esperado em um aluguel é da ordem de 2% ao ano. Isso mesmo, míseros 2% ao ano.

Por mais baixos que os juros mundiais estejam e perspectiva de valorização imobiliária, não consigo entender como alguém topa um investimento nestas condições.

Ou melhor, até consigo. É a esperança do “greater fool” (o mais tolo) salvar o dia. Investem em imóveis porque acham que vão conseguir vender mais caro para alguém que também acha que vai conseguir mais caro.

É um ciclo vicioso de especulação - no pior sentido da palavra - que pode não acabar bem. O último que ficar com imóvel, sem conseguir vender, vai pagar o pato quando o mercado virar.  

Quem pretende carregar o imóvel por prazo indefinido dificilmente se convencerá que um retorno de 2% seja apetitoso, portanto, é um excelente indício que o mercado perdeu sua referência nos  fundamentos.

Não quer dizer que alguém não vá lucrar com esta estratégia, mas é muito arriscada. A regra de ouro do investimento imobiliário é sempre avaliar a aquisição de imóvel sob todos os ângulos de saída possíveis.

Mesmo que o objetivo final seja revender, o investidor deve contemplar a possibilidade de mantê-lo em carteira por um longo tempo, sendo adequado somente aceitar imóveis cujo retorno seja também atraente quando tudo mais dê errado.

Os israelenses estão muito confortáveis com o investimento em imóveis em Portugal porque tem retornos da ordem de 6% a 8%. Não se importam em mantê-los indefinidamente na carteira, porém não irão recusar uma proposta indecente para fazer um grande lucro e reinvestir em algo melhor.

Abraço.

Marcio Fenelon

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Escrito por
Marcio Fenelon Formado em Administração de Empresas pela EAESP -FGV, tem duas pós-graduações pelo Insper e Fipecafi-USP. Possui 25 anos de experiência na área financeira de grandes empresas brasileiras, sendo os últimos 10 anos dedicados à análise e captação de recursos para investimentos imobiliários. Autor de dois livros, vários cursos e incontáveis relatórios com recomendações de investimento.
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