A vovó da Bavária pode estragar a vida de um Tuga (e fazer um investidor feliz)

Os aluguéis vão um dia parar de subir?

Éramos um grupo de 4 pessoas visitando um prédio no centro do Porto. Em um evento muito incomum na região, uma senhora se aproximou para pedir dinheiro. “Ô presidente, dá umas moedinhas”.

Estranhamente, como se pressentindo o problema, o corretor se apressou em pegar umas moedas para tentar resolver o mais rápido possível. Não satisfeita, a senhora começou a cobrar do restante do grupo. Ninguém mais se voluntariou.

Em 10 segundos, a dócil senhora começou a nos xingar a plenos pulmões, muitos palavrões dos quais ainda não tinha conhecimento. Fomos nos afastando, enquanto o corretor comentava que aquilo “era o centro do Porto todo dia uns 5 anos atrás”.

Esses eventos são mais raros hoje porque aconteceu um inegável processo de gentrificação dos centros de cidades turísticas como o Porto e Lisboa.

Gentrification foi o termo cunhado pela socióloga Ruth Glass para designar o processo de ocupação de áreas de Londres pela classe média e alta (gentry people) em substituição aos operários na década de 60.

Com aluguéis congelados por muitas décadas, os centros históricos dispunham dos imóveis mais baratos da cidade, atraindo todos que tinham algum tipo de problema financeiro e que não se importava com o péssimo estado dos imóveis.

Com a atualização da lei de inquilinato, reajuste dos aluguéis e o advento do Airbnb e Booking os proprietários descobriram que bastava reformar seus imóveis e desalojar os inquilinos para faturar muito mais.

Correndo o risco de parecer politicamente incorreto, tudo que um investidor quer na vida é que as suas propriedades sejam atingidas por um tsunami de gentrificação. O resultado é a valorização dos imóveis e rendimentos crescentes. Não há do que reclamar.

Mas nem tudo são flores para quem ainda pretende  fazer uma aquisição. É certo que os aluguéis parecem só conhecer o caminho para cima, porém há uma genuína preocupação na sustentabilidade da tendência. Seria muito ruim investir para descobrir alguns anos depois que aquele aluguel era coisa passageira e irrealista.

A questão principal é que imóveis localizados em zonas turísticas ou de forte demanda de residentes estrangeiros têm seus preços determinados por uma arbitragem de custos de proporções continentais.

Quando o turista resolve tirar férias na Europa, ele deve decidir se aquele preço camarada de Portugal é uma proposta melhor do que pagar mais por Paris, Londres, Barcelona, Madri, Praga, Roma, Berlim, entre outros.

Ele também faz uma avaliação se realmente vale a pena pagar mais para tirar férias em um local sem atentados, como Portugal, ao invés de ir para destinos mais exóticos do Mediterrâneo, incluindo Marrocos, Algéria, Egito, Tunísia, Turquia e Grécia.

O que talvez não esteja claro é que a diária definida pelas decisões de milhões de turistas também define o valor do aluguel nessas regiões.

Um imóvel turístico com diária média de €90 proporciona rendimentos semelhantes a de um imóvel alugado mensalmente por €1.300. Não há  dúvida que um proprietário prefere deixar o imóvel alugado mensalmente, pois dará menos trabalho quando se aproximar desse valor mágico.

E também não há dúvida de que ele dará um jeito de retirar o inquilino para voltar a alugar para turistas, se eventualmente a diária passar a ser de €120, por exemplo.  

Por conta deste movimento de milhares de donos de imóveis que ficam fazendo esta conta de arbitragem constantemente, o aluguel sempre será ancorado nos valores das diárias praticadas na região do ativo.

E assim descobrimos que o aluguel é na verdade definido pela vovó da Bavária que está hoje sentada na sala com o computador aberto decidindo para onde vai em agosto.

A questão principal da sustentabilidade dos aluguéis é na verdade a capacidade de Portugal continuar competitivo no cenário de turismo europeu no geral, e do Mediterrâneo em particular.

É difícil ter algo na Europa com melhor relação custo-benefício. A oferta de turismo é completa e barata. Portugal já ultrapassou a fase de ser apenas uma moda. É um destino tão consolidado como França ou Espanha, embora certamente em um patamar de preço e volumes menores.

A maior ameaça vem de uma possível sobreoferta de hotéis. Não param de surgir novos projetos de hotéis, especialmente em Lisboa, enquanto quase não se constrói no mercado residencial. É certo que o movimento de construção ainda não teve reflexos negativos nas diárias.

O forte crescimento da demanda tem salvado o dia, evitando um cenário de sobreoferta, porém temos que monitorar a vacância e diárias hoteleiras com dupla atenção, pois a reversão para uma tendência negativa será o sinal definitivo de que finalmente chegamos ao limite nos aluguéis e diárias.

Abraço.

Marcio Fenelon

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Escrito por
Marcio Fenelon Formado em Administração de Empresas pela EAESP -FGV, tem duas pós-graduações pelo Insper e Fipecafi-USP. Possui 25 anos de experiência na área financeira de grandes empresas brasileiras, sendo os últimos 10 anos dedicados à análise e captação de recursos para investimentos imobiliários. Autor de dois livros, vários cursos e incontáveis relatórios com recomendações de investimento.
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