Abandone a lente de mercado brasileira

Negocie em um mercado 8 vezes maior

Sempre foram dois grandes componentes que motivaram minha confiança no mercado imobiliário brasileiro: natalidade e crescimento econômico.

A população jovem e em crescimento é a força motriz para a demanda por imóveis. As pessoas nascem, crescem e saem da casa dos pais para comprar ou alugar.

Um monte de gente sem dinheiro não adianta nada. O crescimento econômico garante ganhos suficientes para pagar prestações do financiamento e aluguel.

Natalidade e crescimento econômico são os fundamentos básicos da demanda por imóveis. O resto é detalhe. Ocorrerão flutuações, porém a tendência de longo prazo dos negócios imobiliários depende do nascimento de pessoas que depois obtenham renda.

Quando comecei a analisar Portugal, fiquei muito decepcionado com a tendência de queda da população. A mortalidade é maior que a natalidade e a população é mais velha que a brasileira.

A segunda métrica clássica que sempre apoiou toda minha confiança no imobiliário, que foi o crescimento econômico, mostrou um Portugal crescendo a 2% ao ano, o que gerou um certo alívio, mas não foi suficiente.

Após o choque inicial, aprofundei minha visão e percebi meu erro primário de querer forçar a lente de mercado brasileira para analisar Portugal.

Estava olhando para o lado errado. O Brasil é muito fechado economicamente. Não há mobilidade com os vizinhos e o comércio exterior é pequeno. Também somos muito fracos em termos de turismo.

Não entendi que algo irrelevante para o Brasil poderia ser o componente principal para uma análise completa dos negócios imobiliários portugueses.

Portugal é um estado de 10 milhões de pessoas e crescimento populacional negativo, mas que está inserido em um grande “país” chamado União Europeia. De uma hora para a outra caiu a ficha que o mercado alvo é 50 vezes maior. A União Europeia tem 511 milhões de residentes, mais que o dobro do Brasil, e taxa natalidade de 0,3% ao ano.

Fonte: Pordata

Em termos de crescimento econômico, o PIB europeu é 8 vezes maior que o brasileiro, totalizando 15 trilhões de euros com crescimento médio na casa de 2% ao ano. Em seis anos a Europa cresce o equivalente a um PIB do Brasil inteiro.

Fonte: Pordata

A visão de que o mercado alvo é europeu e não somente português muda tudo. As transferências da demanda de imóveis entre Portugal e União Europeia acontece de dois modos muito característicos e totalmente diferentes do Brasil.

O primeiro componente é o turismo. Alguém ganha dinheiro na União Europeia e devido às facilidades de mobilidade física (sem passaporte, com avião e hotel baratos) estabelece uma moradia temporária de curto prazo em Portugal (hotel ou AirbnB e Booking).

O segundo componente é a troca de residência definitiva. Fique tranquilo que enquanto Portugal for barato haverá demanda de europeus querendo aproveitar os custos mais baixos, clima e qualidade de vida.

Em última análise, quem compra Portugal ainda continua dependendo de taxa de natalidade e crescimento econômico, porém o mercado potencial é muito maior, muito mais desenvolvido e estável do que o brasileiro.

Comprar ativos em Portugal é na verdade comprar Europa e apostar na estabilidade econômica e força da economia dos 28 países que formam a União Europeia.

Entenda isso e fique tranquilo em colocar dinheiro para render em moeda forte com grande estabilidade de resultados e poder de compra no longo prazo.

Você vai me agradecer na próxima vez que estiver apavorado com uma daquelas crises brasileiras.

Abraço.

Marcio Fenelon

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Escrito por
Marcio Fenelon Formado em Administração de Empresas pela EAESP -FGV, tem duas pós-graduações pelo Insper e Fipecafi-USP. Possui 25 anos de experiência na área financeira de grandes empresas brasileiras, sendo os últimos 10 anos dedicados à análise e captação de recursos para investimentos imobiliários. Autor de dois livros, vários cursos e incontáveis relatórios com recomendações de investimento.
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