Alavancagem positiva

Quando uma dívida vale a pena

Entro pela primeira vez em um banco em Portugal para encontrar com a gerente de minha conta. Depois das formalidades, passo logo para o assunto de interesse.

- Vocês fazem financiamento imobiliário para estrangeiros, especificamente brasileiros?

- Oferecemos. Eu mesma já aprovei várias operações. A melhor forma é fazer uma simulação e listar os documentos necessários para dar andamento. Diga-me sua idade, o valor do imóvel e da entrada,por favor.

Em menos de 2 minutos já tínhamos o resultado. Muito mal-educado, puxei o monitor para o meu lado. Não acreditei no que estava vendo. Pedi uma cópia por e-mail para ficar como prova.

Fiz uma contas rápidas de cabeça. Com um juros de 3,3% ao ano, ficava claro que em Portugal existe uma situação que quase nunca se verifica no Brasil: a alavancagem positiva, quando uma dívida aumenta o retorno do investimento.

Suponha que identificamos um imóvel de €100.000 que gera €500 mensais livres, depois de todas as despesas e impostos. O retorno desalavancado (sem financiamento) deste imóvel é de 0,5% ao mês (€500 ÷ €100.000) ou 6% ao ano (€6.000 ÷ €100.000).

Os bancos oferecem 70% de financiamento para os brazucas. Em nosso exemplo seria uma empréstimo de €70.000 com juros mensais de €192,50 mensais à taxa de 3,3% ao ano.

A despesa extra de juros diminui a geração de €500 para €307,50 mensais livres, porém também reduz o investimento requerido de €100.000 para meros €30.000. O retorno alavancado será de 1,025% ao mês (€307,50 ÷ €30.000) ou incríveis 12,3% ao ano, mais que o dobro que o retorno original de 6% ao ano.

A mágica acontece porque cada euro emprestado pelo banco custa 3,3 centavos por ano, mas gera 6 centavos de aluguel. É uma clássica situação de alavancagem positiva, quando financiamos por um custo menor que o retorno esperado do ativo.

Outra forma de pensar é que com financiamento de 70% e €100.000 para investir, podemos adquirir um imóvel de €333.333, que irá gerar €1.025 livres, ao invés da proposta original de apenas um imóvel com geração de 500€ mensais.

A conclusão é muito simples. Nas condições atuais de mercado, é obrigação do empreendedor imobiliário alavancar para maximizar seu retorno.

Abraços.

Marcio Fenelon

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Escrito por
Marcio Fenelon Formado em Administração de Empresas pela EAESP -FGV, tem duas pós-graduações pelo Insper e Fipecafi-USP. Possui 25 anos de experiência na área financeira de grandes empresas brasileiras, sendo os últimos 10 anos dedicados à análise e captação de recursos para investimentos imobiliários. Autor de dois livros, vários cursos e incontáveis relatórios com recomendações de investimento.
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