Aprendendo com o investidor milionário europeu

Altos cafés e baixos cap rates

Já fui um caixeiro viajante moderno. Puxando a mala de rodinhas, viajava pelos centros financeiros tentando “vender” empresas. Parece muito bacana - e talvez tenha sido por um tempo, mas no final era uma luta contra cansaço, fuso horário, falta de tempo, sempre nas mesmas cidades.

A parte interessante era a troca informal de informações no cafezinho. Foi assim que em 2004 o pessoal de uma incorporadora mexicana abriu meus olhos para o potencial do setor imobiliário.

É impossível esquecer um investidor de um país nórdico (não lembro mais qual) que perguntou se as casas no Brasil tinham telhado. Até achei que era problema de tradução, mas ele queria mesmo saber se as casas em terras tupiniquins tinham um teto…

Foi em uma dessas ocasiões que tive uma das maiores revelações sobre a cabeça de investidores imobiliários milionários na Europa. O papo era sobre cap rates mundiais, especificamente da comparação de Londres com Brasil.

Cap rate, abreviação para capitalization rate ou taxa de capitalização em péssima tradução, é uma métrica muito utilizada para comparar retornos de negócios imobiliários, que se obtém pela divisão do resultado operacional pelo investimento.

Quanto maior o cap rate, maior o retorno e mais barato o imóvel. O reverso também é verdadeiro. Quanto menor o cap rate, menor o retorno e mais caro é o imóvel.

Voltando à questão da conversa, um banqueiro italiano relatava entusiasmado que “ um amigo” adquiriu em uma região prime de Londres com um cap rate de 2% ao ano, que em outras palavras representa a esperança de embolsar £1.666 mensais para cada £1.000.000 investidos.

Uma verdadeira merreca. Aquilo não poderia terminar bem. Eu mesmo tinha uma carteira de projetos que poderiam render caps de 15% ao ano, ou seja, 7,5 vezes melhores.

Diante da minha indignação, ele explicou que a operação fazia sentido porque “o amigo” - que eu só podia assumir que era muito rico - iria financiar a aquisição por uma merreca também, com custos na casa de 1,0% ao ano e prazo a perder de vista. Só o aluguel seria suficiente para cobrir as prestações.

Continuei indignado. Era só ter um soluço nos juros para ninguém topar comprar aquele imóvel por aquele preço. O investidor ficaria casado com o investimento pelo resto da vida.

O que o italiano esqueceu de mencionar e eu falhei em vislumbrar é que “o amigo” queria mesmo era lucrar com a valorização. Em retrospecto eu só posso dar a mão à palmatória, pois ele estava certo, muito certo. Desde nossa conversa os imóveis valorizaram 73% em Londres.

Fonte: Office for National Estatistics UK

Talvez eu deva desculpas ao italiano - que nunca mais vi na vida, mas o mantra na empresa que trabalhava era comprar, adicionar valor e receber renda. Nunca vender. Nem passava pela cabeça investir sem realmente querer ficar com o ativo.

Mas pensando bem, a estratégia foi genial. Independente do movimento de mercado, o aluguel garantiria o pagamento do imóvel sem desembolsos adicionais. Ficava a opção de graça de se beneficiar da valorização, que veio a galope.

Como comentamos na newsletter anterior, o momento de Portugal é excepcional com condições necessárias e suficientes para valorização, especialmente em algumas áreas em particular.

É possível achar oportunidades em que o aluguel do imóvel paga a totalidade da obrigação de financiamento e você só fica esperando pela valorização.

Para atender à enorme demanda de dúvidas de nossos leitores, faremos HOJE, dia 22/03/2018, às 20:00 a primeira transmissão ao vivo da Quaest Europa abordando essa e outras estratégias secretas usadas pelos melhores investidores imobiliários em Portugal.

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Conto com sua presença!

Abraço.

Marcio Fenelon

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Escrito por
Marcio Fenelon Formado em Administração de Empresas pela EAESP -FGV, tem duas pós-graduações pelo Insper e Fipecafi-USP. Possui 25 anos de experiência na área financeira de grandes empresas brasileiras, sendo os últimos 10 anos dedicados à análise e captação de recursos para investimentos imobiliários. Autor de dois livros, vários cursos e incontáveis relatórios com recomendações de investimento.
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