Café, imóveis e 200% de retorno em 6 meses

Frequentado por J.K. Rowling entre 1991 a 1993, o Café Majestic é um dos pontos de encontro dos fãs de Harry Potter na cidade do Porto.

Talvez você não saiba, mas os anos que a escritora passou na cidade serviram como inspiração para os detalhes arquitetônicos, os uniformes dos estudantes e os nomes dos personagens de seus livros.

Agradeço J.K. Rowling por atrair tantos turistas para a cidade, a demanda por hospedagem aquece o mercado de imóveis, gerando maior liquidez e valorização.
Por outro lado, a preferência da escritora pelo Majestic justifica cobrar €3,50 por um expresso, equivalente a R$190 por quilo de café consumido.

Como um café vendido a R$7,50/kg pelo produtor no interior de São Paulo e a R$25/kg em um supermercado pode chegar a R$42/kg na padaria, R$54/kg no Starbucks e R$190/kg no Café Majestic no Porto?

E principalmente, o que isso tem a ver com imóveis?

O primeiro passo é a compra do grão no atacado, seguindo para transporte, seleção, torrefação, moagem e embalagem. O café moído ou em grãos processados é distribuído para empresas de atacado e varejo.

O restaurante compra, faz um novo processamento (naquela máquina italiana caríssima) e acopla um serviço de mesa (imóvel, pessoas, materiais e impostos).

Não só isso. O café no interior de São Paulo é uma commodity sem diferenciação, enquanto o Starbucks é uma marca reconhecida mundialmente e o Café Majestic é cenário de inspiração para o famoso Harry Potter.

A cada passo da cadeia de valor o café aumentou de preço, sendo que o fazendeiro ficou com uma pequena parte.

Não é por acaso que a Alemanha fatura mais que o Brasil com café, mesmo sem produzir um grão sequer. Ao comprar do produtor, selecionar, processar e distribuir por toda a Europa adiciona mais valor do que o fazendeiro pode um dia sonhar, sem correr riscos de quebra de colheita e em um ciclo de produção muito mais rápido.

Cadeia de valor de imóveis

Assim como o prosaico cafezinho, imóveis também tem uma cadeia de valor.

A venda dos grãos no interior de São Paulo pode ser equiparada à venda de um terreno ou um imóvel abandonado.

O beneficiamento do imóvel começará com a entrada do projeto na câmara municipal, cuja aprovação é o primeiro marco de valorização, justificada pela eliminação de dúvidas em relação ao potencial construtivo.

Quando o projeto de arquitetura estiver pronto, é hora de lançamento e do início de vendas. Os primeiros euros entram no bolso do empreendedor e já sabemos que o imóvel tem liquidez no varejo, ou seja, a ideia foi comprada por clientes finais.

A construção começa após a aprovação dos projetos de especialidades (hidráulica, elétrica, bombeiros e outros). Vender um projeto com obra em andamento anula a desconfiança de potenciais clientes e o preço naturalmente aumenta de novo.

A entrega do imóvel justifica uma nova valorização, pois elimina-se o risco de entrega, assim como alguns meses de operação de aluguel comprovam o potencial de retorno.
Após alguns anos de sucesso, o imóvel atinge o seu auge, sendo portador de um histórico robusto de resultados para mostrar.

Passados muitos anos, o negócio entrará em decadência e o passo seguinte será melhorar os resultados, seja pela reforma, mudança de seu propósito, pela economia em despesas e custos de financiamento ou simplesmente por uma melhor gestão.

A curva de adição de valor pode ser resumida em:

Terreno - Ruínas - Aprovação - Lançamento - Construção - Conclusão - Operação - Melhoria

Cada etapa adiciona mais valor e uma oportunidade para o investidor imobiliário. A diferença entre o terreno vazio e sem projeto e um imóvel pronto e operando por anos pode chegar facilmente aos 100%.

Um mundo de possibilidades

Ao entender essa cadeia de valor, abre-se um mundo de possibilidades de atuação imobiliária em Portugal.

Escolhendo ser um terrenista, por exemplo, esse empreendedor irá procurar terrenos ou imóveis em ruínas que ainda não tenham avaliação.

Com o devido apoio técnico, descobrirá o potencial construtivo, preço de venda e aluguel.

Computará o custo de construção estimado e a margem aceitável para o investir e assim chegará a um valor justo para o terreno.

Comprará terrenos que estejam abaixo do valor justo e imediatamente iniciará o processo de aprovação, ao mesmo tempo que coloca o imóvel à venda por um preço justo.

A beleza de um mercado aquecido é que logo aparecerá um investidor que não quer saber de aprovações e que está disposto a pagar por isso.

Como o pagamento é sempre parcelado, se o terreno for vendido antes da aprovação, geralmente o terrenista terá pago apenas 5% a 20% da transação.

Um terreno que foi comprado com míseros 10% de desconto sobre o valor justo, pode então ser vendido com retornos sobre o investimento entre 50% e 200% em questão de seis meses.

O terrenista é a Alemanha dos imóveis. Fatura muito e rapidamente. Não coloca a mão em um tijolo sequer, assim como a Alemanha está a milhares de quilômetros da fazenda de café.

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Escrito por
Marcio Fenelon Formado em Administração de Empresas pela EAESP -FGV, tem duas pós-graduações pelo Insper e Fipecafi-USP. Possui 25 anos de experiência na área financeira de grandes empresas brasileiras, sendo os últimos 10 anos dedicados à análise e captação de recursos para investimentos imobiliários. Autor de dois livros, vários cursos e incontáveis relatórios com recomendações de investimento.
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