Lançamento do Moneyball Imobiliário

O nome do jogo é seleção de ativos

Quase dois anos atrás desembarquei em Lisboa a convite dos meus antigos empregadores. A missão era avaliar a situação dos negócios imobiliários no país em uma investigação profunda e independente. Teria que falar o que achei, sem reservas. Não podia ficar em cimo do muro.

Estava acostumado com aquela situação. Já tinha 2 anos de experiência escrevendo relatórios, nem sempre positivos. Alertei os leitores para fugir de salinhas comerciais, ofertas de quartos de hotéis caríssimas e consórcios que só eram vantajosos para os primeiros sortudos sorteados, entre outras cascas de banana imobiliária.

É interessante reviver aqueles primeiros meses de análise em solo português. Os dados, reuniões e visitas aos imóveis mostravam um mercado vigoroso. Vi o sócio da filial preocupado que não teria espaço de escritório disponível para expansão. Em uma visita a um empreendimento, turistas bateram à porta três vezes procurando vagas.

O gestor de um fundo imobiliário estava muito preocupado em se posicionar em segmentos que evitassem a concorrência de outros compradores. Em um obra que estava terminando, não paravam de aparecer pessoas querendo alugar ou comprar.

Obviamente estava diante de um mercado aquecido, porém já naquela época pairava no ar o medo de que estivessemos vivendo uma nova bolha imobiliária portuguesa. Cachorro mordido por cobra tem medo de linguiça, e os portugueses ainda tinham em mente a última crise, porém quem não acreditou no mercado perdeu dinheiro.

Depois de muita investigação, minha recomendação era simples: compre Portugal.

Não importava muito o que comprar. A expectativa é que o mercado como um todo teria valorização expressiva, o que realmente aconteceu, como por exemplo no centro histórico do Porto com mais de 40%.

Em dois anos o mercado mudou. Estamos no meio do ciclo de recuperação. Ainda dá para ganhar dinheiro, porém não posso mais recomendar comprar qualquer coisa. O nome do jogo agora é seleção de ativos.

Alguns ativos atingiram o limite de valorização, enquanto outros só agora começam a se beneficiar. Vendedores mais gananciosos tem colocado ofertas com pouca ou nenhuma chance de um retorno decente, porém ainda há gente com vontade de vender a preços justos.

Para muitos brasileiros o problema que se apresenta é que não há tempo para longas viagens exploratórias. Não conhecendo o mercado com profundidade, não há como saber quando está caro ou barato, quais tipos de imóveis e localizações estão maduras para valorização. Para outros, mesmo com disponibilidade de tempo, falta experiência e conhecimento para tomar as decisões corretas.

O desafio que aceitei é formatar um método certeiro, levando em conta todas as variáveis e atributos dos imóveis e localizações, que funcione mesmo para alguém sem muito tempo, experiência ou especialização.

Depois de muito quebrar a cabeça e com a bagagem de vários cursos ministrados para mais de 1.500 alunos, formatei o Moneyball Imobiliário. O conceito básico é simples: transforme todas as decisões essenciais do investimento imobiliário em um algoritmo, baseado em experiência e pesquisa.

Não se assuste com a palavra algoritmo, na verdade estamos falando de uma receita de bolo para cada decisão que precisa ser tomada em seu investimento imobiliário.

Só precisa saber operações matemáticas básicas e investir 1 hora do seu tempo por semana.

É conhecimento que pode ser usado para o resto de sua vida.

Convido você a conhecer mais sobre o método Moneyball Imobiliário Portugal Edition.

Abraço.

Marcio Fenelon

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Escrito por
Marcio Fenelon Formado em Administração de Empresas pela EAESP -FGV, tem duas pós-graduações pelo Insper e Fipecafi-USP. Possui 25 anos de experiência na área financeira de grandes empresas brasileiras, sendo os últimos 10 anos dedicados à análise e captação de recursos para investimentos imobiliários. Autor de dois livros, vários cursos e incontáveis relatórios com recomendações de investimento.
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