Quando realmente vale a pena investir em imóveis

Regra simples para saber quando entrar

Meus amigos traders e investidores transpiram uma certeza sobre a superioridade de ações ações e fundos imobiliários perante às outras opções de investimento, inclusive os bons e velhos imóveis que é um pouquinho incômoda.

Eu discordo, mas deixo para lá. Não sou exatamente fã de discussões que envolvem fortes convicções. Ninguém convence ninguém de nada. É conversa de surdo e mudo.

Mas aqui é um excelente fórum para colocar os argumentos com muita calma.

Comecemos entendendo que o retorno de um investimento tem dois componentes essenciais:

  1. Fluxo de caixa
  2. Valorização

Ações, por exemplo, sobem de preço (valorização) e pagam dividendos (fluxo de caixa).

Imóveis seguem a mesma lógica: ficam mais caros (valorização) e proporcionam rendimentos mensais (fluxo de caixa).

Um apartamento alugado para turistas, por exemplo, fatura em média 12% do valor de aquisição a cada ano.

Descontando as despesas, como impostos, comissões, condomínio, limpeza e manutenção, ainda sobra uns 6% do valor de aquisição.

Na literatura e na prática, os imóveis tendem a valorizar de acordo com a inflação. É uma longa explicação, então peço que por hoje acredite na minha palavra.

Nos últimos 10 anos a inflação média de Portugal foi de 1,1% ao ano.

Chegamos à conclusão que o retorno esperado de um imóvel para turistas em Portugal é de 7,1% líquidos sobre o valor de aquisição, sendo 6% do fluxo de caixa e 1,1% de valorização.  

Não é nada mal, ainda mais considerando o desempenho dos ativos de risco brasileiros.

Para surpresa geral da galera - alerta de ironia - esses investimentos foram um desastre nos últimos anos. O retorno em Euros (já descontando a variação cambial) foi de míseros 3,8% ao ano para ações do Ibovespa em 10 anos e 1,9% ao ano para fundos imobiliários do IFIX em 8 anos.

Em resumo, a desvalorização do Real acabou com a festa, demonstrando com clareza o perigo de investir em uma moeda fraca.

Desculpa aí.

Porém os 7,1% dos imóveis portugueses ainda perdem das ações europeias (8,8% ao ano), das ações americanas (10,6% ano ano) e dos fundos imobiliários americanos (11,7% ao ano).

Entra a mágica do financiamento.

Os imóveis tem a linda possibilidade de alavancagem a custos baixíssimos.

Pegue um imóvel com fluxo líquido de 6% ao ano e financie 70% da aquisição a 2% ao ano e o retorno de seu investimento subirá para 8,3% ao ano (explicação da alavancagem).

Juntando com a valorização esperada de 1,1%, totaliza incríveis 9,4% ao ano!

Capriche um pouco na compra ou encare uma reforma ou construção para conseguir resultados um pouco melhores do que a média e será possível obter retornos superiores às ações e fundos imobiliários de primeiro mundo com risco substancialmente menor.  

Voltando a pergunta do título. Quando vale a pena investir em imóveis? Em resumo, quando quando o retorno seja de pelo menos dois dígitos (mais de 10% ao ano).

É garantia de bater mesmo os investimentos de risco com o melhor desempenho.

E fuja de investimentos em moeda fraca.

Estou aguardando aquela ligação do meus amigos traders e investidores.

Abraço.

Marcio Fenelon

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Escrito por
Marcio Fenelon Formado em Administração de Empresas pela EAESP -FGV, tem duas pós-graduações pelo Insper e Fipecafi-USP. Possui 25 anos de experiência na área financeira de grandes empresas brasileiras, sendo os últimos 10 anos dedicados à análise e captação de recursos para investimentos imobiliários. Autor de dois livros, vários cursos e incontáveis relatórios com recomendações de investimento.
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